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Lors de la revente d'un bien immobilier en Israël, une taxe sur la plus-value, appelée Mas Shevach, est prélevée.

Comment est-elle calculée ?

Cette taxe est basée sur la différence entre le prix d'achat initial et le prix de vente, après déduction des dépenses liées à l'amélioration du bien :

• Travaux de rénovation
• Frais d'avocat et de notaire
• Frais d'agence immobilière

Bonne nouvelle : les exonérations possibles

La loi israélienne prévoit des régimes d'exonération totale ou partielle d'impôt. Ces avantages s'appliquent notamment aux nouveaux immigrants (Olim Hadashim) ou aux résidents vendant leur résidence principale, sous certaines conditions strictes.

L'accompagnement par notre cabinet vous permet d'optimiser ces déductions et de vérifier votre éligibilité à ces exonérations.

Les propriétaires qui louent leurs appartements à des fins de location saisonnière (via Airbnb ou d'autres plateformes) doivent être particulièrement vigilants. Ces revenus sont imposables, et il est crucial de les déclarer correctement pour éviter de lourdes pénalités de la part des autorités fiscales israéliennes.

L'avantage de la location à long terme

À l'inverse, les revenus issus de la location classique à long terme bénéficient d'une fiscalité beaucoup plus souple. L'État propose souvent des taux réduits, voire des plafonds d'exonération, pour encourager les propriétaires à offrir des logements accessibles sur le marché.

Sécurisez votre rendement

Chaque stratégie locative a ses propres règles. Notre cabinet vous aide à choisir le bon modèle de location et à rédiger des baux sur-mesure pour vous protéger, tout en optimisant votre fiscalité.

Qu'est-ce que le Tama 38 ?

Le programme Tama 38 est une initiative gouvernementale israélienne visant à renforcer les bâtiments anciens contre les tremblements de terre. Il se traduit souvent par l'ajout de nouveaux étages ou par la démolition suivie de la reconstruction totale du bâtiment (Pinouy Binouy).

Le potentiel financier

Ce programme offre une occasion unique aux investisseurs d'acquérir des biens (sur plan ou en cours de rénovation) à des prix souvent plus avantageux, avec la perspective d'une très importante plus-value à la remise des clés du bâtiment neuf ou modernisé.

L'indispensable sécurité juridique

S'engager dans un projet Tama 38 implique des contrats complexes avec des promoteurs sur plusieurs années. Notre cabinet intervient pour auditer le projet, vérifier les garanties bancaires exigées par la loi et protéger vos intérêts financiers jusqu'à l'enregistrement final de votre bien.

Qu'est-ce que le Pinouy Binouy ?

Littéralement traduit par « Évacuer et Construire », le Pinouy Binouy est le projet de développement urbain le plus ambitieux d'Israël. Contrairement au Tama 38 qui rénove un bâtiment existant, ce programme consiste à démolir d'anciens immeubles (voire des quartiers entiers) pour y construire des tours modernes et luxueuses.

Un levier d'enrichissement majeur

• Pour les propriétaires existants : vous recevez un appartement neuf, généralement plus grand, doté d'une pièce sécurisée (Mamad), d'un ascenseur et d'un parking, faisant exploser la valeur de votre patrimoine.
• Pour les investisseurs : c'est l'opportunité d'acheter « sur plan » dans des zones en pleine transformation, garantissant une forte plus-value à la livraison.

L'importance vitale du bouclier juridique

Les contrats de Pinouy Binouy sont complexes et engagent sur de longues années. Notre cabinet intervient pour négocier chaque clause avec le promoteur : nous garantissons le paiement de vos loyers pendant la durée des travaux, nous exigeons les garanties bancaires obligatoires et nous vous protégeons contre tout retard de livraison.

Le secret des investisseurs avisés

Acheter un bien immobilier en Israël en passant par une société (Hevra) plutôt qu'en nom propre est une stratégie de plus en plus prisée par les professionnels et les familles expatriées. Ce choix offre des avantages fiscaux et patrimoniaux considérables.

1. Préserver votre statut d'acheteur unique (zéro surtaxe plus tard)

C'est l'avantage majeur : en achetant vos investissements locatifs via une société, vous n'êtes pas considéré comme propriétaire à titre personnel. Le jour où vous déciderez d'acheter votre propre résidence principale en Israël, vous serez considéré par le fisc comme ayant un appartement unique. Vous éviterez ainsi la surtaxe du Mas Rechisha (taxe d'acquisition pour second bien) et économiserez des dizaines, voire des centaines de milliers de shekels.

2. Une déduction massive des charges

Contrairement à un particulier, une société peut déduire l'intégralité des dépenses liées à l'immeuble de ses revenus imposables :

• Les intérêts de l'emprunt bancaire.
• Les frais de rénovation et d'entretien.
• L'amortissement comptable du bien (qui réduit fictivement le bénéfice imposable).
• Les honoraires d'avocat et de gestion.

3. Optimisation fiscale sur les gros rendements

Si vous développez un patrimoine important avec plusieurs revenus locatifs, les intégrer dans une société permet de soumettre ces gains à l'Impôt sur les Sociétés (généralement plus avantageux que les tranches supérieures de l'impôt sur le revenu des particuliers).

L'avis du cabinet

Monter une structure sociétaire immobilière requiert une étude sur-mesure de votre situation financière et de vos objectifs à long terme. Notre cabinet vous accompagne dans la création de la structure et sécurise vos investissements professionnels.